Běžná údržba a drobné opravy související s užívání bytu.

/in /by

V dnešním článku bych rád čtenáře seznámil s některými povinnostmi, které vyplývají nájemcům za situace, kdy užívají byt v nájmu.

Dříve, než se dostanu k povinnostem nájemce, pojďme si vytyčit povinnost pronajímatele, a to konkrétně ustanovením § 2257 odst. 1) občanského zákoníku stanoví, že: „Pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání.“ Ze strany pronajímatele se jedná o povinnost takové údržby, že byt bude sloužit k uspokojování potřeb bydlení, tedy např. pronajímatel zajistí, že byt není ze zdravotního hlediska škodlivý, že jsou zajištěny dodávky energií, a je tak zajištěn běžný komfort spojený s bydlením. V případě zpřísnění právních podmínek pro užívání bytu je pronajímatel tyto povinen zajistit i po technické stránce a nájemce má po dobu, kdy je komfort jeho bydlení snížen např. právo na slevu na nájemném.

Ustanovení § 2257 odst. 2) občanského zákoníku naopak vytyčuje povinnosti nájemce, a to takto: „Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.“ Co si však pod pojmy „běžná údržba“ či „drobné opravy“ představit, když ani jeden z uvedených pojmů není v občanském zákoníku blíže definován?

Povinnosti nájemce týkající se běžné údržby a drobných oprav blíže upravuje podzákonný předpis, a to konkrétně nařízení vlády o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu.

Běžná údržba bytu je ve výše uvedeném nařízení vlády vymezena následovně: „Běžnou údržbou bytu se rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Dále se běžnou údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění vodovodních výtoků, dále zápachové uzávěry, odsavače par, digestoře, mísicích baterie, sprchy, ohřívače vody, bidety, umyvadla, vany, výlevky, dřezy, splachovače, kuchyňské sporáky, pečicí trouby, vařiče, infrazářiče, kuchyňské linky, vestavěné a přistavěné skříně, kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením“.

Je potřeba si uvědomit, že tato výše uvedená běžná údržba není omezena žádným finančním limitem. Z toho plyne, že je více než vhodné, aby si nájemce s pronajímatelem smluvně upravily tyto, a popř. i jiné běžné údržby bytu, a to nejlépe konkretizací obsahu těchto pojmů a s nimi spojených plateb již při sjednávání nájemní smlouvy.

Pojem drobné opravy bytu je pak ve výše uvedeném nařízení vlády vymezen:

věcným vymezením: „Opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt, opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu, opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídicích jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu, výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku, opravy a certifikace bytových měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody, opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňujících individuální regulaci teploty, opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní, opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení, výměny drobných součástí výše uvedených předmětů“.

jednak podle výše nákladů: „Podle výše nákladů se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1 000 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají a hradí je nájemce“.

 Na rozdíl od běžné údržby bytu je roční limit nákladů na drobné opravy limitován, a to tak, že: „Přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy. Podlahovou plochou bytu se pro účely tohoto nařízení rozumí součet podlahových ploch bytu a všech prostorů, které jsou s bytem užívány, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.“

Zákonodárce tedy stanovil, že podle výše nákladů se za drobné opravy považují takové opravy, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1 000 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy.

Je tedy vhodné si s pronajímatelem smluvně upřesnit především četnost běžné údržby bytu a u drobných oprav bytu pamatovat na stanovený finanční limit, kdy po nájemci nemůže pronajímatel vyžadovat přesahující finanční limity stanovené v nařízení vlády.

 

Soudcem 24 hod denně…

/in /by

V dnešním článku bychom rádi čtenáře seznámili s nejnovějším nálezem Ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 2609/16 týkající se práva na svobodu projevu soudce.

Nejvyšší správní soud ČR konstatoval, že soudce Krajského soudu v Ústí nad Labem, pobočka v Liberci, publikací svých vlastních článků Dopis dezorientovaného běžence a Zpráva o putování do Němec na webu www.pravyprostor.cz, porušil povinnosti soudce, vyplývající pro něj z § 80 odst. 1 a 4 zákona o soudech a soudcích), a to zejména tím, že tyto články dle Nejvyššího správního soudu obsahovaly příběhy, v nichž jsou hrubě neobjektivním a dehonestujícím způsobem vykresleni migranti, pracovníci neziskových organizací a občanští aktivisté, a to za použití vulgarismů, sexuálních a narážek, čímž soudce zaviněným jednáním narušil důstojnost soudcovské funkce a tím spáchal kárné provinění a bylo mu uloženo kárné opatření ve formě důtky.

Soudce se obrátil na Ústavní soud ČR s tím, že namítal, že došlo k porušení jeho práva na svobodu projevu, neboť nejednal v úmyslu poškodit důstojnost a dobré jméno soudcovského stavu. Tvrdí, že pouze využil svého ústavního práva na svobodný projev a v jeho mezích vyjádřil své názory prostřednictvím literární činnosti (satirické umělecké tvorby) a pokud jsou ve zmíněných článcích uvedeny vulgarity, tak a priori bez dalšího neznamenají nedůstojné vyjadřování. Naopak pro satirický literární styl je příznačné využití vulgárního jazyka pro akcentaci problému či nadsázky, stejně jako v dílech Tankový prapor, případně Osudy dobrého vojáka Švejka. Samotné články prezentoval pod svým jménem a příjmením, kdy se vždy vyvaroval značení funkce soudce, naopak je publikoval pouze jako občan, který vyjadřuje svůj názor. Tedy samotným zveřejněním článků nemohl poškozovat důstojnost soudcovské funkce. Dále soudce zdůrazňuje, že satira je literárním odvětvím, a pokud je soudcům výslovně zákonem povolena literární činnost, pak satira z toho vyjmuta není.  Nejvyšší správní soud konstatoval, že soudce ve svém volném čase a občanském životě nemá jednat tak, aby se veřejnost v důsledku jeho jednání dívala paušálně na soudcovský stav jako na sbor nedůstojných osob.

V otázce namítaného zásahu do svobody projevu se Ústavní soud ztotožňuje se   závěry Nejvyššího správního soudu a konstatuje,  že  porušení  práva  na  svobodu  projevu, jehož  se  soudce  v ústavní  stížnosti  dovolává,  v posuzovaném případě neshledal. Dále podotýká, že soudce nemůže být zcela vyloučen z možnosti realizovat své ústavní právo na svobodu projevu. Ústavní soud nemůže akceptovat názor stěžovatele, že se soudce při výkonu práva na svobodu projevu nachází ve zcela stejném postavení, jako jakýkoli jiný občan. Je přesvědčen, že soudce by měl být pro veřejnost jistou autoritou a musí tedy pečlivě vážit dopady vyjádření svých postojů a způsob jejich prezentace. Uvedená premisa platí bez ohledu na to, zda se soudce při své literární a publikační činnosti jako soudce prezentuje. Soudce je soudcem „24  hodin denně“,  tedy  přísnější požadavky na jeho chování se uplatní i v jeho běžném občanském životě, včetně literární  a  publikační  činnosti.

Podstatnou skutečností v nyní posuzované věci se jeví, že příslušné články obsahují poměrně značné množství vulgárních výrazů, sexuálních, násilných, rasistických narážek a naznačují nezákonné jednání v něm uvedených osob (i když lze připustit jistou míru nadsázky), jejich autorem je soudce a přitom jde o komunikaci nikoliv soukromou, ale určenou veřejnosti, čtenářům. V tom mimo jiné spočívá také rozdíl v hodnocení event. nemorálního chování soudců. V jejich soukromém životě (se kterým sice nelze rovněž souhlasit, ale z pravidla se nedotýkají přímo důstojnost i soudcovské funkce ve vztahu k veřejnosti), oproti vědomému literárnímu výstupu soudce na veřejnosti.

V zájmu záruk nezávislosti a nestrannosti výkonu soudcovské funkce je soudce zejména povinen chovat se tak, aby nezavdal příčinu ke snížení důvěry v soudnictví a důstojnosti soudcovské funkce, musí vystupovat nezaujatě a ke stranám  nebo  účastníkům řízení přistupovat bez ekonomických, sociálních, rasových, etnických, sexuálních, náboženských nebo jiných předsudků, nebo dbá svým chováním o to, aby jeho nestrannost nebyla důvodně zpochybňována.

Soudce zejména nesmí svými  projevy narušovat  důvěru  veřejnosti  v  to,  že  bude rozhodovat v souladu  se  základními  principy  demokratického  právního  státu,  a  důvěru v nestrannost  a  nezávislost  soudní  moci.  Soudce proto musí  být  zdrženlivý v projevech  týkajících  se  politické  soutěže,  zejména  veřejného  hodnocení jednotlivých  kandidátů  č i  volebních  stran  a  uskupení  nebo  tvorby  politických koalic. Ústavní soud k tomu proto v souvislosti s nyní projednávanou věcí dodává, že obdobný závazek loajality a zdrženlivosti soudce je  třeba  dovodit  i  ve  vztahu  k jeho  literární  činnosti.  „každý  případ  je  nutné posuzovat individuálně s přihlédnutím ke všem okolnostem, přičemž je nutné vzít v potaz zejména postavení soudce, který projev pronesl, obsah jeho výroků, místo a způsob projevu a celkový kontext, ve kterém tyto výroky byly učiněny.“

Ústavní soud uzavírá, že soudce má představovat jistou společenskou autoritu a musí  si  tedy  být  vědom,  že  veškeré  jeho  počínání  bude  veřejností  vnímáno citlivěji, ež je tomu u jiných osob. Pokud publikuje satirické texty, které mají zřetelný  politický   podtext,  musí  brát  na  zřetel, že  tato  vyjádření  mohou  mít ve společnosti  silnější  dopad.  Postavení  soudce  je  ve srovnání  s jinými zaměstnanci  státu  zcela  specifické.  Soudce,  jakožto  přímý  vykonavatel  jedné z mocí státu, je vybaven nejen výjimečnými pravomocemi, ale i výsadami, kterému  umožňují  vykonávat  funkci  nezávisle,  nestranně  a spravedlivě.  Tomu ovšem konsekventně odpovídají i zvýšené požadavky na jeho osobní integritu a na jeho roli pro zachovávání důvěryhodnosti celé justice, které se, mimo jiné, projevují i v jistých omezeních v osobním životě a při výkonu politických práv. Jestliže se tedy někdo rozhodne být soudcem, bere tím  na  sebe  dobrovolně  i  tato  (zcela  legitimní) omezení.

Ústavní soud dospěl k závěru, že ústavní stížnost není důvodná. Ústavní soud odkázal na svou dřívější judikaturu k této problematice a také na rozhodnutí Evropského soudu pro lidská práva. Ačkoliv soudce nemůže být zcela vyloučen z možnosti realizovat své ústavní právo na svobodu projevu, na straně druhé není výkon takového práva u žádné osoby, tím méně pak u soudce, zcela neomezený, ale zahrnuje určité limity – výkon svobody projevu může podléhat omezení z důvodu zachování autority a nestrannosti soudní moci (čl. 17 odst. 4 Listiny a čl. 10 odst. 2 Úmluvy). Soudce se při výkonu tohoto práva nenachází ve stejném postavení, jako kterýkoliv jiný občan, a je lhostejno, zda se při své literární činnosti jako soudce prezentuje či nikoliv. Soudce je soudcem 24 hodin denně a přísnější požadavky na jeho chování se uplatní i v jeho běžném občanském životě.